Инвестиции в недвижимость: апартаменты

Введение

Инвестиции в апартаменты — популярный инструмент увеличения капитала и получения пассивного дохода. В последние годы этот формат недвижимости активно развивается за счет спроса на аренду и доступной стоимости входа. В статье разберем преимущества и риски вложений в апартаменты, типовую доходность, стратегии, реальные кейсы, а также дадим рекомендации для успешного старта в этом сегменте123.

Преимущества инвестиций в апартаменты

• Доступная стоимость за м²
  Апартаменты зачастую дешевле на 10–30% по сравнению с аналогичными квартирами. Это снижает порог входа для начинающих инвесторов и расширяет возможный пул арендаторов12.
• Высокая доходность
  Ожидаемая доходность при сдаче в аренду может достигать 10–13% годовых, а в отдельных случаях — до 15–19%. Для апартаментных комплексов в крупных городах ставка особенно привлекательна на фоне традиционных банковских продуктов145.
• Разнообразие форматов аренды
  Возможна сдача в долгосрочную и краткосрочную (посуточную) аренду, перепродажа по увеличенной цене, участие в апарт-отелях с разделением дохода243.
• Современная инфраструктура
  Многие апарт-комплексы оснащены паркингом, фитнес-залами, коворкингами, магазинами, что увеличивает ликвидность и спрос2.
• Пассивный доход через управляющие компании
  Для инвесторов, не желающих лично заниматься управлением, предусмотрена схема полного сервиса управляющими компаниями, что обеспечивает пассивность дохода5.

Риски и недостатки

• Правовой статус
  Апартаменты — это нежилая недвижимость, на нее распространяется другая законодательная база, нет прав на регистрацию по месту жительства, сложнее оформить ипотеку, отсутствует материнский капитал и налоговый вычет162.
• Повышенная налоговая и коммунальная нагрузка
  Налоги на имущество и коммунальные платежи могут быть выше, чем по квартирам — до 10–25%14.
• Управленческие издержки
  Услуги управляющих компаний — от 15 до 30% выручки, амортизация, страховые взносы и регулярный ремонт также требуют вложений4.

Стратегии инвестирования в апартаменты

Реальные кейсы

1. Апартаменты в бывшем офисном здании

Инвестор приобрел юнит в отреставрированном офисном здании за 5 млн руб. с полной отделкой и кухней “под ключ”. Сдача в краткосрочную аренду позволила получать 10% годовых, окупаемость проекта составила 10 лет. За счет роста цен на локальном рынке капитализация объекта за три года составила +15% от суммы вложений16.

2. Участие в апарт-отеле

Владелец приобрел студию в апарт-отеле в туристическом центре и передал ее управляющей компании. Гарантированный доход составил 8% в первый год, при посуточной загрузке после снятия гарантий — до 16% в высокий сезон. Комиссии управляющей компании составили 20% дохода, расходы на обслуживание — 15% от суммы сдачи43.

Рекомендации для инвесторов

• Анализируйте локацию: приоритет — центральные и туристические районы, близость транспорта, развитая инфраструктура.
• Выбирайте объекты с готовым ремонтом и управляющей компанией — это ускоряет запуск и снижает рутину.
• Тщательно изучайте юридические аспекты покупки (особенно статус помещения).
• Сравнивайте доходность с аналогичными вариантами: классические квартиры, ПИФы недвижимости, коммерческие площади.
• Оценивайте все сопутствующие расходы: налоги, коммунальные, обслуживание, ремонт, комиссии УК.
• Проводите стресс-тест приунушения дохода: калькулируйте ваш худший сценарий.
• Диверсифицируйте портфель: не вкладывайте все средства в один объект.

Часто задаваемые вопросы

В чем отличие апартаментов от квартиры?

Апартаменты — юридически нежилое помещение, жилье не дает прописки, возможно ограничение по ипотеке и льготам16.

Сколько можно заработать на апартаментах?

В зависимости от формата — 7–19% годовых на аренде или до 20% при перепродаже объекта на этапе строительства и сдачи425.

Какой минимальный порог входа?

Входной билет — от 4,6–5 млн руб. за полностью готовый апартамент с отделкой в крупном городе1.

В чем основные риски?

Изменение законодательства, налоговая нагрузка, экономические циклы, издержки на управление и обслуживание, риски выбора ненадежного застройщика145.

Можно ли жить в апартаментах постоянно?

Да, многие инвесторы приобретают апартаменты для временного или постоянного проживания, но юридически это не квартира, и права могут быть ограничены623.

Заключение

Апартаменты как инструмент инвестирования — гибкое и современное решение. Ключ к успеху: анализ локации, расчет доходности, продуманное управление рисками и выбор надежного партнера. Такой подход обеспечивает высокую доходность и страхует от возможных потерь142.